Земельний Порадник

"Публічні акціонерні товариства": імунітет проти рейдерів

Справжній подарунок вісімнадцяти мільйонам власників цінних паперів зробила минулого тижня Верховна Рада. Після понад десяти років дискусій і провалів закон "Про акціонерні товариства" нарешті був прийнятий.

Україна була останньою з країн колишнього СРСР, у якій такого закону не було. Вступ його в дію означатиме появу цивілізованих правил гри у сфері корпоративного управління.

Головне ж завдання - захист прав акціонерів. Наслідок - зменшення кількості рейдерських захоплень, збільшення інвестицій у вітчизняну економіку та покращення міжнародного іміджу України в світі.

Сьогодні акціонерні товариства забезпечують 75% ВВП України. Загалом їх близько 35 тис. Третина - відкритого типу.

І от з 1991 р. ці три чверті промислового потенціалу держави жили на підставі кількох статей закону "Про господарські товариства", який фактично був скопійований з аналогічного китайського документу. Життя за цими нормами призвело до порушення прав мільйонів акціонерів, втрати ними значних коштів, а подекуди - і людських життів. За два роки, а саме стільки потрібно часу, щоб новий закон остаточно вступив у силу, ситуація має кардинально змінитися.

Найголовніше, що в цьому законі є баланс між інтересами невеликих акціонерів, великих акціонерів, керівництва підприємства, бо інколи в цих корпоративних конфліктах ми втрачаємо українські нормальні підприємства, бо дирекція не знає, куди бігти між акціонерами, їх війнами/

Захист прав акціонерів та протидія недружнім поглинанням - головні завдання нового закону. Автори документу спробували унеможливити і вимивання активів, і фіктивні банкрутства.

Так, існуючим акціонерам закон гарантує першочергове право на придбання цінних паперів при їх додатковій емісії. Про можливість такої оборудки підприємство має повідомити акціонерів за місяць до їх розміщення.

Якщо ж цього не буде зроблено, Держкомісія з цінних паперів та фондового ринку може визнати емісію недобросовісною. Власне акції мають бути іменними та існувати лише у бездокументарній формі.

Переважне право на відчуження акцій, яке існує зараз у закритих акціонерних товариствах, виключається лише в двох випадках - коли акції отримують у спадок, або коли акції отримуються за правонаступництвом юридичними особами.Тобто схема, за якою зараз працюють рейдери, які отримують в якості подарунку акції закритого акціонерного товариства, а потім входять у саме товариство, також тут виключається.

Додатковим захистом від рейдерів має стати вимога закону проводити збори акціонерів лише в тому місті, де знаходиться саме товариство. Таким чином стало неможливо для рейдерів проводити альтернативні збори в інших містах, та ще й у ті самі дні.

Голосування акціонерів, за новим законом, має проводитись лише бюлетенями (якщо кількість акціонерів перевищує 100 осіб). А керівництву товариства забороняється вимагати від акціонерів-співробітників інформацію про те, як вони проголосували або збираються голосувати. Керівники-порушники можуть бути позбавлені майнових прав.

Якщо особа бажає придбати понад 10% акцій товариства, вона має про свій намір повідомити публічно не менш як за тридцять днів до такої операції. А при купівлі понад 50% акцій - ще й запропонувати всім акціонерам викупити у них прості акції товариства.

Звісно, марно сподіватися, що вже з моменту підписання закону "Про акціонерні товариства" головою держави рейдерські захоплення припиняться, акціонери почнуть отримувати дивіденди вчасно, а акції вітчизняних підприємств подорожчають. Усіх недоліків існуючої системи він не вирішує.

Зокрема, в силі залишається найбільш суперечливе питання всіх пов'язаних законопроектів: кворум загальних зборів. Нинішній закон залишає в силі норму, що загальні збори акціонерного товариства мають кворум за умови реєстрації для участі у них акціонерів, які разом володіють не менш як 60 % голосуючих акцій. Тож зірвати збори акціонерів буде так само легко, як і раніше. Депутати не зменшували кількість акцій, необхідних для кворуму, свідомо: це була єдина можливість прийняти закон в цілому.

"Тільки ми рушимо питання правомочності зборів, цей закон успішно завалять, і ми поставимо хрест знову на 11 роках роботи", - заявив спікер А. Яценюк, ставлячи на голосування закон про акціонерні товариства.

Небезпека криється і в часі, на який відтягнуто вступ закону в дію. Його норми почнуть працювати за шість місяців, і лише для нових акціонерних товариств. Ті ж ВАТи і ЗАТи, що були створені раніше, житимуть за законом 1991 р. Скільки підприємств можуть перетерпіти недружні захоплення протягом найближчих двадцяти чотирьох місяців - спрогнозувати важко.

Депутати ж стверджують, що 2 роки - найоптимальніший строк для адаптації. Тим більше, що змінювати треба буде навіть назви компаній. Адже, за новим законом, "закриті" акціонерні товариства мають стати "приватними", а "відкриті" - "публічними".

Внесення змін у статутні документи або перетворення товариства - воно займає до одного року. Але для окремих товариств, у яких велика кількість громадян, акціонерів похилого віку, їм буде важко морально перейти, скажімо, на бездокументарну форму акцій. Їм потрібен певний період, де треба буде пояснити людям усе це.

Та, незважаючи на ці недоліки, спеціалісти появу закону "Про акціонерні товариства" оцінюють більш ніж позитивно.За думкою експертів документ дійсно має певні розбіжності і з вітчизняними законами, і з законодавством ЄС, але це цілком може бути усунуто вже після вступу закону в силу.

Що ж до антирейдерської ефективності, експерт переконаний, що самих норм цього закону для унеможливлення недружніх поглинань не досить. Якщо рейдерське захоплення відбувається з використанням судового рішення або недоліків нашої судової системи, то тут жоден закон не допоможе. Водночас межа кворуму в 60% голосів зовсім не означає порушення прав міноритарних акціонерів та цілком відповідає світовій практиці. Як і строки, необхідні для остаточного впровадження закону.

За матеріалами: epravda.com.ua

Три способи продати іпотечну квартиру

Є кілька варіантів реалізації квартир, що у заставі у банку.

Є кілька варіантів реалізації квартир , що у заставі у банку. Схема №1 | Самостійна продаж квартири

Крок перший. Щойно отримано згоду банку і сума боргу кредиту на певну дату, в нотаріальному порядку необхідно попередньо дістати згоду з покупцем вашої квартири, про яку ми щойно розповіли.

Крок другий. Покупець сплачує суму вашого боргу по кредиту, перераховуючи кошти на розрахунковий рахунок кредитної організації (у договорі це заставоутримувач).

Кредит погашений, коли у вас з'являється на руки заставна і документ від банку про відсутність відносно нього кредитної заборгованості. І на обумовлений в попередньому договорі термін йдете в реєстраційну службу і реєструєте:

зняття обтяження щодо квартири, яка продається,
перехід права власності на іпотечну квартиру та установчий договір купівлі-продажу.

Крок третій. За наявної різниці між сумою боргу за кредитами і ціною квартири, кошти закладаються від угоди депозитарного рахунку будь-якого банку. Умовою доступу до них буде зареєстрований договір купівлі-продажу іншої квартири. Деякі банки вимагають іноді копію (іноді нотаріальну) свідоцтва про право власності на квартиру. Саме по такій схемі продають квартири позичальники-банкрути.

Схема № 2.| Головний розпорядник - банк Схема, у принципі, схожа на першу, але банк береться супроводжувати угоду, надаючи свою допомогу, пов'язану із реєстраційної службою.
Покупець вносить гроші у рахунок погашення кредиту на депозитарний рахунок саме цього банку, а відмінність між обговореною продажною вартістю житла і сумою кредиту закладається на інший депозитарний рахунок на умовах угоди купівлі-продажу квартири.
Після цього банк надає в реєстраційну службу повідомленням про те, що кредит погашений, передає заставну, й відбувається звичайна реєстрація угоди та переход прав, як описано у першій схемі. Різницю коштів між сумою купівлі й сумою продажу квартири з'являється у вас з банківського рахунку після реєстрації угоди.

Схема №3. Продається кредит. Можлива й третя схема - у разі банк схвалює нового позичальника на старий кредит , й відбувається оформлення кредиту нею . Підписується угоду про переведення боргу на покупця (він також новий власник), який здобуває право власності на продану вами житлоплощу з обов'язок погасити борг перед банком, ставши, в такий спосіб, новим боржником. Квартира , відповідно, теж знаходиться в заставі в банку.

За третьої схемою є і нині поширене зараз перекредитування, коли банк в банку викуповує кредит. . Ця послуга пов'язана з тим, що напередодні ставки за кредитами були вище, ніж сьогодні. Тому, якщо є можливість отримати кредит під менший відсоток, багато охоче роблять це.

І тому оформляється необхідна сума кредиту на погашення першого боргу, а квартира, як об'єкт застави, перекладається з одного кредитного договору в інший. Така процедура також вимагає узгодження з банком й оформлення усіх необхідних документів. На перекредитування банки йдуть дуже неохоче.

Втім, окремі банки вже й самі знизили ставки, щоб уникнути втрати клієнтуру. У той самий час угоди з продажу закладених по іпотеці квартир або комерційної нерухомості досить поширені й продиктовані життям. Питання лише тому, щоб розібратися й оцінити ризики самотужки чи звернутися до професійних учасників ринку іпотечної нерухомості.

Коментар фахівця: В. Наймушина, керівник іпотечного напрямку агентства з купівлі-продажу нерухомості « Держава»: Дійсно існують банки, які ніколи не дозволяють продати закладену квартиру. Ті банки, які дозволяють подібні угоди, зазвичай використовують всі методи, щоб відговорити клієнта від продажу нерухомості чи перекредитування.
До того ж, із допомогою серйозних штрафних санкцій. Банки виборюють клієнтів, кількість яких дуже обмежена.Отже, банкам доводиться « переманювати» у конкурентів тих клієнтів, які є. Отож іноді позичальнику доводиться витримати справжню боротьбу, щоб одержати дозвіл банку на продаж квартири.
Доходить по-смішному - у одному з банків менеджер запевняв, що не знає, де знаходиться заставна на квартиру. (Банки можуть обмінюватися між собою подібними документами). Довелося піти до керівництва - і заставна відразу ж « знайшлась».
Інколи пропонують позичальнику відразу ж погасити кредит, узявши гроші під розписку у покупця. Хоч усі чудово розуміють, що жодний потенційний покупець не стане передавати в такий спосіб великі суми. Такі проблеми цілком можна розв'язати за допомогою фахівців.
Набагато страшніша практика інших нечисленних банків, які не дозволяють боржникам продавати квартири самостійно, а відразу виставляють нерухомість на аукціон по ліквідаційній вартості. Про поведінку банків з боржниками треба дізнатися заздалегідь.

Дивіться більше на http://www.1zemelna.com.ua

Чи можна продати іпотечну квартиру?

Одне з суттєвих незручностей споживача іпотечного кредитування– це «прив'язка» на термін (10-25 років) до конкретного житла, поки квартира закладена у банку. Тим більше що, у житті може бути всяке, що пов’язане з різними подіями, як радісними, так і сумними, коли може виникнути необхідність продати житло.

Чи можна продати іпотечну квартиру? Всупереч поширеній думці, продати « іпотечну» квартиру можна. Спочатку необхідно звернутися до банку. Причини, з огляду на які необхідно продати іпотечну квартиру, можуть бути дуже різними:

у якогось позичальника настав дефолт, і треба терміново продати житло, щоб зберегти можливість купити замість квартиру хоча б кімнату,
іншим прикладом може бути подружнє розлучення позичальників,
якась інша сім'я хоче продати квартиру, щоб отримати житло більшої площі. Ще одна поширена причина прощання з банком - власник спромігся на перекредитування, і йому потрібно продати кредит іншому кредитору.

У кожному разі, необхідно врахувати кілька особливостей: Продати квартиру можливо, але з дозволу банку. Треба бути готовим до того, що це кропітка і нешвидка процедура.

Насамперед, необхідно зустрітися ще з співробітником банку і з'ясувати ,за яких умов банк надасть згоду на продаж квартири. Майте на увазі, що банк в цього питанні - король , а клієнт - прохач.

У банку обов'язково поцікавляться причиною, через яку клієнт збирається продати закладену нерухомість. Зверніть увагу, якщо чинним є мораторій на дострокове погашення кредиту, - квартиру неможливо продати. Якщо мораторій вже знято, то тільки тоді можна вести мову щодо продажу іпотечної квартири.

Інтерес банку до особистої справи клієнта пов'язаний із тим, що банк, схваливши Вас у ролі початкового боржника, зробив деякі трудовитрати, оцінив свої ризики, оцінив вашу платоспроможність . Тепер ви пропонуєте оцінити нового позичальника, у якому банк не зацікавлений.

Крім цього, проведення будь-якої угоди вимагає часу, щоб розраховані ризики зусебіч. Тому покупець повинен ясно розуміти, він обов'язково дістане від банку можливість зняти обтяження, але не треба очікувати те, що банк не виконає усіх процедур за обмаль часу.

Продавець також не повинен затягувати цей процес нескінченно, постійно підвищуючи ціну на квартиру. Тому банк, швидше за все, вимагатиме від продавця та покупця укласти нотаріально завірену попередньо згоду, що дозволити покупцю звернутися до суду з позовом про примус до висновку щодо договору купівлі-продажу квартири . Але й це займе чимало часу. То ж наберіться терпіння.

Дивіться більше на http://www.1zemelna.com.ua